十八屆三中全會以后的房地產(chǎn)走勢
發(fā)布時間：2013-11-28 新聞來源：一覽造價英才網(wǎng)
十八屆三中全會后發(fā)布的《決定》涉及六大方面、15個領(lǐng)域的改革，確實(shí)是一份新時期全面深化改革的綱領(lǐng)性文件。盡管直接針對房地產(chǎn)的僅有幾處，但《決定》對于土地、金融、財(cái)稅等多項(xiàng)改革都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。不少內(nèi)容也是對社會各界關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“長效機(jī)制”的回應(yīng)。我們相信，隨著《決定》內(nèi)容的逐步落實(shí)，我國的房地產(chǎn)業(yè)將不斷朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
2010年以來的調(diào)控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路（既增加保障性住房和支持自住性購房，又抑制投機(jī)性購房）在方向上是正確的。至于一些城市在一定時期內(nèi)采取的限購政策和少數(shù)城市在審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價措施，也是在市場化調(diào)控政策未出臺前的階段性措施。而且，以抑制投機(jī)投資為導(dǎo)向的限購政策在一些地方是利大于弊的。
目前我認(rèn)為，有兩個問題需要特別引起注意。一是2020年要實(shí)現(xiàn)這些改革目標(biāo)，但就目前而言，怎么樣把一些地方現(xiàn)行的限購、限價等調(diào)控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡；二是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性很強(qiáng)，怎么樣因地制宜地落實(shí)《決定》也是一個問題。
具體分析，我認(rèn)為《決定》中至少有10項(xiàng)改革內(nèi)容是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的。
一是明確了經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控中采取的限購、限價等行政性措施逐步通過市場化手段來代替。
二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。隨著土地制度改革，允許進(jìn)入城市的農(nóng)民將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)用地增減掛鉤等措施，將為城市建設(shè)用地增加供應(yīng)。
三是完善金融市場體系。其中提出多渠道推動股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高直接融資比重。在城鎮(zhèn)化內(nèi)容中，還提出了研究建立“住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。在完善社會保障制度中，還提到了“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。”這些對房地產(chǎn)行業(yè)而言都是利好的。但同時也要注意防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。
四是健全宏觀調(diào)控體系。宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡……穩(wěn)定市場預(yù)期。具體到住房領(lǐng)域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理。中央政府要引導(dǎo)地方政府通過制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，減少過分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)�！稕Q定》還提到，推進(jìn)宏觀調(diào)控目標(biāo)制定和政策手段運(yùn)用機(jī)制化，加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策與產(chǎn)業(yè)、價格等政策手段協(xié)調(diào)配合。這也涉及如何對房價進(jìn)行調(diào)控的問題�！稕Q定》還提到了建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享。
五是在財(cái)稅改革方面，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。房地產(chǎn)稅的推出將給市場一個預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)要理性地分析一下將來的市場形勢。同時，我們建議在征收房產(chǎn)持有稅的同時，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負(fù)”，讓有多余住房者將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。
六是房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。在城鎮(zhèn)化方面，提出了健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，包括賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，探索進(jìn)城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將有利于提高進(jìn)城農(nóng)民工購房和承租住房的能力。《決定》還明確，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。
七是在探索構(gòu)建開放型經(jīng)濟(jì)新體制中，涉及到房企如何利用好國際、國內(nèi)兩個市場，房企“走出去”發(fā)展將有更大空間�，F(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國外不管是發(fā)達(dá)國家，還是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)國家，也歡迎我們到那里去開發(fā)。
八是規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部用房，不準(zhǔn)多處占有住房，探索實(shí)行官邸制。這對于住房市場的規(guī)范也有很大好處。
九是健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，這就是通常說的住房雙軌制問題。住房供應(yīng)體系是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對這項(xiàng)改革的理解與把握，要與學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記10月29日的講話結(jié)合起來。我個人還認(rèn)為，政府保障和市場供應(yīng)也不要截然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當(dāng)增加限價房、自住型商品房等供應(yīng)，但要界定清楚政府和個人在產(chǎn)權(quán)中的比例，探索共有產(chǎn)權(quán)制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達(dá)到預(yù)期效果。同時，要發(fā)揮好住房公積金在幫助解決中低收入家庭住房困難戶中的作用。
十是加快生態(tài)文明建設(shè)中，提到保護(hù)資源和環(huán)境，建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實(shí)用途管制。在未來建設(shè)中，還要調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機(jī)制，提高工業(yè)用地的價格。建議在城市建設(shè)用地中，要通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來適當(dāng)增加住宅用地。與此有關(guān)的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。盡管《決定》未涉及此事，但確也是房地產(chǎn)行業(yè)的一件大事。
上述十處改革內(nèi)容的落實(shí)，將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展。目前，地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場差異性很大。如何因地制宜落實(shí)《決定》也是應(yīng)當(dāng)考慮的問題。三中全會指出，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持總量平衡，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央政府應(yīng)該引導(dǎo)地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，保持總量平衡。同時，不光要考慮新建住房，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及在明年的全國“兩會”前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《決定》中與行業(yè)相關(guān)的這些內(nèi)容，保持理性。房地產(chǎn)業(yè)隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景，同時也要看到，本輪改革是全面的改革，改革的方向是堅(jiān)持社會主義市場經(jīng)濟(jì)，改革的目的是促進(jìn)社會公平正義、增進(jìn)人民福祉。所以，我們更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房產(chǎn)稅的出臺，對投機(jī)性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用；電子商務(wù)的快速發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)也會有較大的影響，因此房企在開發(fā)產(chǎn)品時，也要慎重考慮。
【打印】 【關(guān)閉】
| 分享到： |  qq空間 |
 新浪微博 |
 人人網(wǎng) |
 豆瓣網(wǎng)
|
 MSN |
 騰訊微博 |