老舊小區改造主體最好是業主
發布時間：2013-11-19 新聞來源：南方日報
近段時間以來，有不少關于珠海老舊小區改造的報道出現，使這一話題得到不少人的關注。
老舊小區改造實際上是舊城改造的一種特殊類型。由于城市建設的發展，必然有些小區已經十分“老舊”甚至破落，如何改造、提升以適應現代化城市生活，可能是中國許多城市都面臨的問題。如由單位宿舍與經租房等組成的舊城區面臨著沒有物業管理的困境;舊樓沒有電梯面臨住戶老齡化、怎樣在業主一致同意的前提下加裝電梯的問題;小區開發完發展商撤退以后怎樣翻新、改建設施、加建停車位等問題……
珠海目前在老舊小區改造中已探索出了兩種方式。一是由開發商改造老舊小區，這是目前在葵竹苑小區的成功案例。該小區一期已有15年歷史，綠化等環境設施都較為落后，如果進行環境改造要花幾十萬元。照理說，應該由業主來承擔這筆費用，但在中國的現實中，無論是從管理費中開支還是對業主籌款都是一件難事。幸好小區成立了業委會，并與開發商進行了兩年的協商，最終開發商拿出專項資金進行了小區改造，花費達70余萬元。
值得關注的是，開發商正在進行第三期開發。這可能是開發商同意支付改造資金的重要前提。也就是說，一二期與第三期聯動改造，實現資源共享，不僅為一二期業主帶來實際利益，也將提升第三期的環境和價值。可以預期，這樣的改造，開發商將在第三期房價的收益中得到回報。這當然是一個共贏、共享的改造模式。但前提是還有進一步開發建設的空間。設想如果沒有第三期建設，這種模式基本上沒有太大可能性。
由政府改造老舊小區在珠海同樣在進行。據了解，目前香洲區投入1291萬元對主城區101個老舊小區進行基礎設施和小區無障礙設施整治。
在筆者看來，香洲區的做法比葵竹苑小區由開發商來改造可能更具有普遍推廣意義。
據悉，目前香洲區有800多個封閉或半封閉的老舊小區，大部分建于上世紀80年代末90年代初，普遍存在道路坑洼積水、地下管網鋪設不完善、安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、衛生條件差等問題。這次改造從中挑選出101個1998年之前建設的、情況特別嚴重的老舊小區進行優先改造，此外，又挑選出70個有物業管理、業主委員會或者居民自治的小區進行“四防”(即人防、物防、技防、消防)硬件整改。
顯然，由政府來改造的標準，一是過于老舊;二是有規范化的物業管理、業委會或居民自治。應該說，這兩個標準也是較為切合實際的。因為一些過于老舊的小區實在與文明城市、現代化城市的要求格格不入;而有規范化管理和居民自治的小區本身就是政府鼓勵的發展方向，也容易達成改造方案。
值得關注的是，有關方面表示，由于改造效果較好，明年整治的規模更大，現已在調查摸底，將會有更多的老舊小區納入到整治中。
從改造內容來看，整治涉及道路硬底化、排水設施維護、管線維護、路燈維護、垃圾池維護、樓道墻面粉刷及無障礙設施等8個方面，以及“四防”硬件整治。這似乎比葵竹苑小區由開發商來改造的模式更加全面徹底。
但政府改造的模式也出現了比葵竹苑小區由開發商改造更多的質疑。一方面，政府掏錢為改造小區安裝了攝像頭和路燈，但居民卻不愿掏電費。顯然部分老舊小區居民的觀念仍停留在“政府大包大攬、包干到老”的層面上。另一方面，一些市民在網上發帖，質疑“政府不公平”：“為何不整治我們小區”。同樣是珠海居民，一些老舊小區由政府改造，一些老舊小區卻得不到改造;改造后的小區，物業肯定升值，得益者是業主，但改造所花經費卻是納稅人的錢。
除非全市所有老舊小區都由政府來改造，否則，這種質疑之聲就難以回避。雖然有關方面已經表示“小區長治久安最終還是要依靠居民自治”，但公平的呼聲仍然不絕于耳。更有甚者，改造后的小區今后還要不要改造，是否也由政府來整治?理論上講，老舊小區改造后升值，如果發生二手交易，政府的稅收也會增加。可是，因此而由政府繼續大包大攬，承擔所有小區改造，可能也不符合由市場經濟發揮決定性作用的改革方向。
由政府立法，責成居民業主對老舊小區根據陳舊程度進行改造，包括外立面的修整，可能是今后的發展方向。珠海的探索和實踐可以給全國其他城市以啟示，但要真正解決這一問題還有較長的路要走。
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